LES COPROPRIÉTAIRES ET LES CHARGES COMMUNES

Me Marie Trudel, avocate André M. Benoit, conseiller en gestion (1)

C'est combien pour les frais de «condo»? Voilà la question que tous les acheteurs se posent avant de présenter une offre d'achat.

L'immeuble en copropriété divise, qui est sous la juridiction du syndicat des copropriétaires, est une sorte de société de dépenses. Les fournisseurs de biens et services sont payés par le syndicat qui, à partir d'une planification budgétaire annuelle, repartit ces dépenses entre chacun des copropriétaires. C'est un modèle qui se rapproche du fonctionnement d'une petite municipalité et qui possède un cadre juridique propre à la copropriété.

La responsabilité des charges communes

Si l'un des copropriétaires fait défaut d'acquitter ses charges, les autres copropriétaires ne peuvent être tenus de contribuer davantage, il s'agit d'une obligation individuelle: «Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction...»(2)

C'est donc à partir de la «fraction» détenue par «chacun des copropriétaires» que se fera le calcul de la contribution qui assure le partage équitable «des charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance»(3)

Le syndicat n'est pas une institution de crédit. Les membres du conseil d'administration ne doivent rien négliger pour percevoir à temps de chacun des copropriétaires «les montants de ses contributions» tels que «fixés annuellement par le conseil d'administration, après consultation de l'assemblée des copropriétaires à la date où elles sont exigibles»(4) et selon les modalités stipulées au règlement d'immeuble. Le syndicat aura avantage à ne pas tarder avant d'entreprendre des mesures de perception auprès du copropriétaire en défaut de paiement; le délai de prescription étant de trois ans. Le syndicat ne pourra plus instituer un recours devant les tribunaux une fois ce délai écoulé.

II est recommandé d'avoir un règlement d'immeuble qui impose des frais administratifs raisonnables pour tout paiement en retard des charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance. Ainsi, les copropriétaires devront se discipliner dans leur planification budgétaire et, surtout, ils recevront clairement le message qu'un retard dans le paiement des frais communs constitue un emprunt plutôt coûteux.

L’impossibilité pour le syndicat de recouvrer l'ensemble de ses montants «pour faire face aux charges de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance»(5)donnerait lieu à une situation d'iniquité.

L’absence de ces montants réduira la capacité financière de la copropriété et la perte finira par être absorbée par l'ensemble des copropriétaires lors d'un budget suivant, ce qui n'est pas le but de la copropriété.

Les charges communes pour les copropriétaires qui utilisent des parties communes à usage restreint

 «Les parties communes» dites «à usage restreint»(6), sont des parties communes dont l'usage n'est réservé qu'à un ou des copropriétaires déterminés. «Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.»(7)

Le texte de loi indique clairement, «contribuent seuls», non pas «peuvent contribuer.» Ce n'est pas facultatif ou a la discrétion du syndicat ou de son conseil d'administration. II s'agit d'une disposition impérative de la loi. Les copropriétaires qui profitent du privilège de l'usage réservé de parties communes doivent en défrayer les coûts d'administration et d'entretien. Ce sera cependant facultatif pour les coûts des réparations majeures et les coûts de remplacement qui constituent des déboursés assujettis au fonds de prévoyance.

Un budget spécial doit donc être préparé pour chacun des groupes de parties communes à usage restreint identifiés à la déclaration de copropriété. II y a des parties communes à usage restreint qui échapperont à cet exercice, car tous les copropriétaires y ont accès également. Les portes des appartements en sont un exemple, le syndicat les prendra en charge dans son budget de dépenses communes. Mais la situation est différente lorsqu'il s'agit de l'entretien des cheminées de foyer qui devrait être cotisé à l'unité et non selon la valeur relative des fractions. II y a aussi parfois les fenêtres, lorsque certains appartements ont l'avantage d'en avoir beaucoup plus que la moyenne, les puits de lumières, les stationnements qui ne sont pas des parties privatives, etc.

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1- Me Marie Trudel et André M. Benoit sont co-auteurs du «Manuel de gestion d'un syndicat de copropriété divise au Québec.» Ils se sont inspirés de certains passages de leur manuel pour écrire cet article.

2- Article 1064 C.c.Q.

3- Ibid.

4- Article 1072 C.c.Q. s

5- Article 1071 C.c.Q.

6- Article 10.4) C.c.Q. 7

7- Article 1064