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Saint-Laurent, Québec

 

DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE D'UN IMMEUBLE

 

(Extrait du Texte intégral du Code Civil du Québec portant sur la copropriété divise)


 

Section I- De l'établissement de la copropriété divise

Section II- Des fractions de copropriété

Section III- De la Déclaration de copropriété

Section IV- Des droits et obligations des copropriétaires

Section V- Des droits et obligations du Syndicat

Section VI- Du Conseil d'administration du Syndicat

Section VII- De l'assemblée des copropriétaires

Section VIII- De la perte de contrôle du promoteur sur le Syndicat

Section XIX- De la fin de la copropriété

Autres articles du Code civil qui ont un impact sur la copropriété divise

 

SECTION I

DE L'ÉTABLISSEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE

 

1038.  La copropriété divise d'un immeuble est établie par la publication d'une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l'immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes.

 

1039.  La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.
 
Elle prend le nom de syndicat.

 

1040.  La copropriété divise peut être établie sur un immeuble bâti par l'emphytéote ou sur un immeuble qui fait l'objet d'une propriété superficiaire si la durée non écoulée des droits, au moment de la publication de la déclaration, est supérieure à 50 ans.
 
En ces cas, chaque copropriétaire est tenu à l'égard du propriétaire de l'immeuble faisant l'objet de l'emphytéose ou de la propriété superficiaire, d'une manière divise et en proportion de la valeur relative de sa fraction, des obligations divisibles de l'emphytéote ou du superficiaire, selon le cas; le syndicat est tenu des obligations indivisibles.

 


SECTION II

DES FRACTIONS DE COPROPRIÉTÉ

 

1041.  La valeur relative de chaque fraction de la copropriété divise est établie par rapport à la valeur de l'ensemble des fractions, en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation.
 
Elle est déterminée dans la déclaration.

 

1042.  Sont dites privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété d'un copropriétaire déterminé et dont il a l'usage exclusif.

 

1043.  Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun.
 
Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu'à l'usage de certains copropriétaires ou d'un seul. Les règles relatives aux parties communes s'appliquent à ces parties communes à usage restreint.

 

1044.  Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les caves, le gros œuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives.

 

1045. Les cloisons ou les murs non compris dans le gros oeuvre du bâtiment et qui séparent une partie privative d’une partie commune ou d’une autre partie privative sont présumés mitoyens.

 

1046. Chaque copropriétaire a sur les parties communes un droit de propriété indivis. Sa quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction.

 

1047.  Chaque fraction constitue une entité distincte et peut faire l'objet d'une aliénation totale ou partielle; elle comprend, dans chaque cas, la quote-part des parties communes afférente à la fraction, ainsi que le droit d'usage des parties communes à usage restreint, le cas échéant.

 

1048.  La quote-part des parties communes d'une fraction ne peut faire l'objet, séparément de la partie privative de cette fraction, ni d'une aliénation ni d'une action en partage.

 

1049.  L'aliénation d'une partie divise d'une partie privative est sans effet si la déclaration de copropriété et le plan cadastral n'ont pas été préalablement modifiés pour créer une nouvelle fraction, la décrire, lui attribuer un numéro cadastral distinct et déterminer sa valeur relative, ou pour faire état des modifications apportées aux limites des parties privatives contiguës.

 

1050.  Chaque fraction forme une entité distincte aux fins d'évaluation et d'imposition foncière.
Le syndicat doit être mis en cause en cas de contestation en justice de l'évaluation d'une fraction par un copropriétaire.

 

1051.  Malgré les articles 2650 et 2662, l'hypothèque, les sûretés additionnelles qui s'y greffent ou les priorités existantes sur l'ensemble de l'immeuble détenu en copropriété, lors de l'inscription de la déclaration de copropriété, se divisent entre les fractions suivant la valeur relative de chacune d'elles ou suivant toute autre proportion prévue.

 


SECTION III

DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

 

§ 1. Du contenu de la déclaration
 
1052.  La déclaration de copropriété comprend l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions.
 
1053.  L'acte constitutif de copropriété définit la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes.
 
Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges et le nombre de voix attachées à chaque fraction et prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires.
 
1054.  Le règlement de l'immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l'administration de la copropriété.
 
Le règlement porte également sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes.


1055.  L'état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l'immeuble.
 
Il contient aussi une description des droits réels grevant l'immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretés additionnelles qui s'y greffent.

 

1056.  La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation.

 

1057.  Le règlement de l'immeuble est opposable au locataire ou à l'occupant d'une partie privative, dès qu'un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat.

 

1058.  A moins que l'acte constitutif de copropriété ne le prévoie expressément, une fraction ne peut être détenue par plusieurs personnes ayant chacune un droit de jouissance, périodique et successif, de la fraction et elle ne peut non plus être aliénée dans ce but.
 
Le cas échéant, l'acte doit indiquer le nombre de fractions qui peuvent être ainsi détenues, les périodes d'occupation, le nombre maximum de personnes qui peuvent détenir ces fractions, ainsi que les droits et les obligations de ces occupants.

 

§ 2. De l'inscription de la déclaration
 
1059.  La déclaration de copropriété doit être notariée et en minute; il en est de même des modifications qui sont apportées à l'acte constitutif de copropriété et à l'état descriptif des fractions.
 
La déclaration doit être signée par tous les propriétaires de l'immeuble, par l'emphytéote ou le superficiaire, le cas échéant, ainsi que par les créanciers qui détiennent une hypothèque sur l'immeuble; les modifications sont signées par le syndicat.

 

1060.  La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l'acte constitutif de copropriété et à l'état descriptif des fractions, sont présentées au bureau de la publicité des droits. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d'immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d'immatriculation des parties communes, à moins qu'elles ne touchent directement une partie privative. Quant aux modifications apportées au règlement de l'immeuble, il suffit qu'elles soient déposées auprès du syndicat.
 
Le cas échéant, l'emphytéote ou le superficiaire doit donner avis de l'inscription au propriétaire de l'immeuble faisant l'objet d'une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire.

 

1061.  L'inscription d'un acte qui concerne une partie privative vaut pour la quote-part des parties communes qui y est afférente, sans qu'il y ait lieu de faire une inscription sous le numéro d'immatriculation des parties communes

 

1062.  La déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription.

 


SECTION IV

DES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES

 

1063.  Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

 

1064.  Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.

 

1065.  Le copropriétaire qui loue sa partie privative doit le notifier au syndicat et indiquer le nom du locataire.

 

1066.  Aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de sa partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents.
 
Lorsque la partie privative est louée, le syndicat donne au locataire, le cas échéant, les avis prévus par les articles 1922 et 1931 relatifs aux améliorations et aux travaux.

 

1067.  Le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison d'une diminution définitive de la valeur de sa fraction, d'un trouble de jouissance grave, même temporaire, ou de dégradations, a le droit d'obtenir une indemnité qui est à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à la demande de celui-ci; autrement l'indemnité est à la charge des copropriétaires qui ont fait les travaux.

 

1068.  Tout copropriétaire peut, dans les cinq ans du jour de l'inscription de la déclaration de copropriété, demander au tribunal la révision, pour l'avenir, de la valeur relative des fractions et de la répartition des charges communes.
 
Le droit à la révision ne peut être exercé que s'il existe, entre la valeur relative accordée à une fraction ou la part des charges communes qui y est afférente et la valeur relative ou la part qui aurait dû être établie, suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété, un écart de plus d'un dixième soit en faveur d'un autre copropriétaire, soit au préjudice du copropriétaire qui fait la demande.

 

1069.  Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l'exercice d'un droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l'acquisition.
 
Celui qui se propose d'acquérir une fraction de copropriété peut néanmoins demander au syndicat des copropriétaires un état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause; le proposant acquéreur n'est alors tenu au paiement de ces charges communes que si l'état lui est fourni par le syndicat dans les 15 jours de la demande.
 
L'état fourni est ajusté selon le dernier budget annuel des copropriétaires.

 


SECTION V

DES DROITS ET OBLIGATIONS DU SYNDICAT

 

1070.  Le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et l'adresse de chaque copropriétaire et de chaque locataire, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d'administration, ainsi que les états financiers.
 
Il tient aussi à leur disposition la déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels il est partie, une copie du plan cadastral, les plans et devis de l'immeuble bâti, le cas échéant, et tous autres documents relatifs à l'immeuble et au syndicat.

 

1071.  Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.

 

1072.  Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance.
 
La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5 % de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.
 
Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles.

 

1073.  Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l'incendie, couvrant la totalité de l'immeuble, à l'exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l'assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l'immeuble.
 
Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers.

 

1074.  La violation d'une des conditions du contrat d'assurance par un copropriétaire n'est pas opposable au syndicat.

 

1075.  L'indemnité due au syndicat à la suite d'une perte importante est, malgré l'article 2494, versée au fiduciaire nommé dans l'acte constitutif de copropriété ou, à défaut, désigné par le syndicat.
 
Elle doit être utilisée pour la réparation ou la reconstruction de l'immeuble, sauf si le syndicat décide de mettre fin à la copropriété; en ce cas, le fiduciaire, après avoir déterminé la part de l'indemnité de chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative de sa fraction, paie, sur cette part, les créanciers prioritaires et hypothécaires suivant les règles de l'article 2497. Il remet, pour chacun des copropriétaires, le solde de l'indemnité au liquidateur du syndicat avec son rapport.

 

1076.  Le syndicat peut, s'il y est autorisé, acquérir ou aliéner des fractions, des parties communes ou d'autres droits réels.
 
L'acquisition qu'il fait d'une fraction n'enlève pas son caractère à la partie privative. Cependant, en assemblée générale, il ne dispose d'aucune voix pour ces parties et le total des voix qui peuvent être exprimées est réduit d'autant.

 

1077.  Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

 

1078.  Le jugement qui condamne le syndicat à payer une somme d'argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction.
 
Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l'immeuble ou du remplacement des parties communes.

 

1079.  Le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d'une partie privative lorsque l'inexécution d'une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l'immeuble.

 

1080.  Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l'un des copropriétaires, l'un ou l'autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s'y conformer.
 
Si le copropriétaire transgresse l'injonction ou refuse d'y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu'il peut imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile relatives à la vente du bien d'autrui.

 

1081.  Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties.
 
Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.

 

1082.  Le syndicat a le droit, dans les six mois à compter de la notification qui lui est faite par le propriétaire de l'immeuble faisant l'objet d'une emphytéose ou d'une propriété superficiaire de son intention de céder à titre onéreux ses droits dans l'immeuble, de les acquérir, dans ce seul délai, par préférence à tout autre acquéreur éventuel. Si la cession projetée ne lui est pas notifiée, le syndicat peut, dans les six mois à compter du moment où il apprend qu'un tiers a acquis les droits du propriétaire, acquérir les droits de ce tiers en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu'il a acquittés.

 

1083.  Le syndicat peut adhérer à une association de syndicats de copropriétés constituée pour la création, l'administration et l'entretien de services communs à plusieurs immeubles détenus en copropriété ou pour la poursuite d'intérêts communs.

 


SECTION VI

DU CONSEIL D'ADMINISTRATION DU SYNDICAT

 

1084.  La composition du conseil d'administration du syndicat, le mode de nomination, de remplacement ou de rémunération des administrateurs, ainsi que les autres conditions de leur charge, sont fixés par le règlement de l'immeuble.
 
En cas de silence du règlement ou d'impossibilité de procéder en la manière prévue, le tribunal peut, à la demande d'un copropriétaire, nommer ou remplacer un administrateur et fixer les conditions de sa charge.

 

1085.  L'administration courante du syndicat peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires.
 
Le gérant agit à titre d'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration.

 

1086.  Le syndicat peut remplacer l'administrateur ou le gérant qui, étant copropriétaire, néglige de payer sa contribution aux charges communes ou au fonds de prévoyance.

 


SECTION VII

DE L'ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES

 

1087.  L'avis de convocation de l'assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l'état des résultats de l'exercice écoulé, de l'état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d'une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés.

 

1088.  Tout copropriétaire peut, dans les cinq jours de la réception de l'avis de convocation, faire inscrire toute question à l'ordre du jour.
 
Avant la tenue de l'assemblée, le conseil d'administration avise par écrit les copropriétaires des questions nouvellement inscrites.

 

1089.  Le quorum, à l'assemblée, est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix.
 
Si le quorum n'est pas atteint, l'assemblée est alors ajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires; les 3/4 des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum.
 
L'assemblée où il n'y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame.

 

1090.  Chaque copropriétaire dispose, à l'assemblée, d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Les indivisaires d'une fraction exercent leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise.

 

1091.  Lorsqu'un copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, d'un nombre de voix supérieur à la moitié de l'ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose, à une assemblée, est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée.

 

1092.  Le promoteur d'une copropriété comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qui lui sert de résidence, de plus de 60 % de l'ensemble des voix des copropriétaires à l'expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d'inscription de la déclaration de copropriété.
 
Ce nombre est réduit à 25 % par la suite.

 

1093.  Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l'inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d'au moins la moitié de l'ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l'intention de l'habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande.

 

1094.  Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, est privé de son droit de vote.

 

1095.  La cession des droits de vote d'un copropriétaire doit être dénoncée au syndicat pour lui être opposable.

 

1096.  Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété.

 

1097.  Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:

  1. Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat;

  2. Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;

  3. La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;

  4. La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions.

1098.  Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires, les décisions:

  1. Qui changent la destination de l'immeuble;

  2. Qui autorisent l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l'immeuble;

  3. Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d'une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.

1099.  Lorsque le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, en application de la présente section, le total des voix des copropriétaires est réduit d'autant pour le vote des décisions exigeant la majorité en nombre et en voix.

 

1100.  Les copropriétaires de parties privatives contiguës peuvent modifier les limites de leur partie privative sans l'accord de l'assemblée, à la condition d'obtenir le consentement de leur créancier hypothécaire et du syndicat. La modification ne peut augmenter ou diminuer la valeur relative de l'ensemble des parties privatives modifiées ou l'ensemble des droits de vote qui y sont attachés.
 
Le syndicat modifie la déclaration de copropriété et le plan cadastral aux frais de ces copropriétaires; l'acte de modification doit être accompagné des consentements des créanciers, des copropriétaires et du syndicat.

 

1101.  Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre.

 

1102.  Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l'usage qu'il peut en faire.

 

1103.  Tout copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix.
 
L'action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l'assemblée.
 
Le tribunal peut, si l'action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts.

 


SECTION VIII

DE LA PERTE DE CONTRÔLE DU PROMOTEUR SUR LE SYNDICAT

 

1104.  Dans les 90 jours à compter de celui où le promoteur d'une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires, le conseil d'administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l'élection d'un nouveau conseil d'administration.
 
Si l'assemblée n'est pas convoquée dans les 90 jours, tout copropriétaire peut le faire.

 

1105.  Le conseil d'administration, lors de cette assemblée, rend compte de son administration.
 
Il produit des états financiers, lesquels doivent être accompagnés de commentaires d'un comptable sur la situation financière du syndicat. Le comptable doit, dans son rapport aux copropriétaires, indiquer toute irrégularité qu'il constate.
 
Les états financiers doivent être vérifiés sur demande des copropriétaires représentant 40 % des voix de tous les copropriétaires. Cette demande peut être faite en tout temps, même avant l'assemblée.

 

1106.  Le comptable a accès, à tout moment, aux livres, comptes et pièces justificatives qui concernent la copropriété.
 
Il peut exiger du promoteur ou d'un administrateur les informations et explications qu'il estime nécessaires à l'accomplissement de ses fonctions.

 

1107.  Le nouveau conseil d'administration peut, dans les 60 jours de l'élection, mettre fin sans pénalité au contrat conclu par le syndicat pour l'entretien de l'immeuble ou pour d'autres services, antérieurement à cette élection, lorsque la durée du contrat excède un an.

 


SECTION IX

DE LA FIN DE LA COPROPRIÉTÉ

 

1108.  Il peut être mis fin à la copropriété par décision des 3/4 des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires.
 
La décision de mettre fin à la copropriété doit être consignée dans un écrit que signent le syndicat et les personnes détenant des hypothèques sur tout ou partie de l'immeuble. Cette décision est inscrite au registre foncier, sous les numéros d'immatriculation des parties communes et des parties privatives.

 

1109.  Le syndicat est liquidé suivant les règles du livre premier applicables aux personnes morales.
 
À cette fin, le liquidateur est saisi, en plus des biens du syndicat, de l'immeuble et de tous les droits et obligations des copropriétaires dans l'immeuble.

 


Autres articles du Code civil qui ont un impact sur la copropriété divise

 

(Dans ce qui suit, la personne morale représente le Syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 1039 cité ci-desssus).

 

De la jouissance et de l’exercice des droits civils

 

6. Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi.

 

7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi.

 

Du respect de la réputation et de la vie privée

 

37. Toute personne qui constitue un dossier sur une autre personne doit avoir un intérêt sérieux et légitime à le faire. Elle ne peut recueillir que les renseignements pertinents à l’objet déclaré du dossier et elle ne peut, sans le consentement de l’intéressé ou l’autorisation de la loi, les communiquer à des tiers ou les utiliser à des fins incompatibles avec celles de sa constitution; elle ne peut non plus, dans la constitution ou l’utilisation du dossier, porter autrement atteinte à la vie privée de l’intéressé ni à sa réputation.

 

De la constitution et des espèces de personnes morales

 

298. Les personnes morales ont la personnalité juridique. Elles sont de droit public ou de droit privé.

 

299. Les personnes morales sont constituées suivant les formes juridiques prévues par la loi, et parfois directement par la loi. Elles existent à compter de l’entrée en vigueur de la loi ou au temps que celle-ci prévoit, si elles sont de droit public, ou si elles sont constituées directement par la loi ou par l’effet de celle-ci; autrement, elles existent au temps prévu par les lois qui leur sont applicables. Des effets de la personnalité juridique

 

301. Les personnes morales ont la pleine jouissance des droits civils.

 

302. Les personnes morales sont titulaires d’un patrimoine qui peut, dans la seule mesure prévue par la loi, faire l’objet d’une division ou d’une affectation.

 

Elles ont aussi des droits et obligations extrapatrimoniaux liés à leur nature.

 

303. Les personnes morales ont la capacité requise pour exercer tous leurs droits, et les dispositions du présent code relatives à l’exercice des droits civils par les personnes physiques leur sont applicables, compte tenu des adaptations nécessaires.

 

Elles n’ont d’autres incapacités que celles qui résultent de leur nature ou d’une disposition expresse de la loi.

 

305. Les personnes morales ont un nom qui leur est donné au moment de leur constitution; elles exercent leurs droits et exécutent leurs obligations sous ce nom.

 

Ce nom doit être conforme à la loi et inclure, lorsque la loi le requiert, une mention indiquant clairement la forme juridique qu’elles empruntent.

 

306. La personne morale peut exercer une activité ou s’identifier sous un autre nom que le sien. Elle doit déposer un avis en ce sens auprès du Registraire des entreprises ou, si elle est un syndicat de copropriétaires, requérir l’inscription d’un tel avis sur le registre foncier.

 

307. La personne morale a son domicile aux lieu et adresse de son siège.

 

308. La personne morale peut changer son nom ou son domicile en suivant la procédure établie par la loi.

 

309. Les personnes morales sont distinctes de leurs membres. Leurs actes n’engagent qu’elles-mêmes, sauf les exceptions prévues à la loi.

 

310. Le fonctionnement, l’administration du patrimoine et l’activité des personnes morales sont réglés par la loi, l’acte constitutif et les règlements; dans la mesure où la loi le permet, ils peuvent aussi être réglés par une convention unanime des membres. En cas de divergence entre l’acte constitutif et les règlements, l’acte constitutif prévaut.

 

311. Les personnes morales agissent par leurs organes, tels le conseil d’administration et l’assemblée des membres.

 

312. La personne morale est représentée par ses dirigeants, qui l’obligent dans la mesure des pouvoirs que la loi, l’acte constitutif ou les règlements leur confèrent.

 

313. Les règlements de la personne morale établissent des rapports de nature contractuelle entre elle et ses membres.

 

314. L’existence d’une personne morale est perpétuelle, à moins que la loi ou l’acte constitutif n’en dispose autrement.

 

316. En cas de fraude à l’égard de la personne morale, le tribunal peut, à la demande de tout intéressé, tenir les fondateurs, les administrateurs, les autres dirigeants ou les membres de la personne morale qui ont participé à l’acte reproché ou en ont tiré un profit personnel responsables, dans la mesure qu’il indique, du préjudice subi par la personne morale. Des obligations des administrateurs et de leurs inhabilités

 

321. L’administrateur est considéré comme mandataire de la personne morale. Il doit, dans l’exercice de ses fonctions, respecter les obligations que la loi, l’acte constitutif et les règlements lui imposent et agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés.

 

322. L’administrateur doit agir avec prudence et diligence. Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté dans l’intérêt de la personne morale.

 

323. L’administrateur ne peut confondre les biens de la personne morale avec les siens; il ne peut utiliser, à son profit ou au profit d’un tiers, les biens de la personne morale ou l’information qu’il obtient en raison de ses fonctions, à moins qu’il ne soit autorisé à le faire par les membres de la personne morale.

 

324. L’administrateur doit éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et ses obligations d’administrateur.

 

Il doit dénoncer à la personne morale tout intérêt qu’il a dans une entreprise ou une association susceptible de le placer en situation de conflit d’intérêts, ainsi que les droits qu’il peut faire valoir contre elle, en indiquant, le cas échéant, leur nature et leur valeur. Cette dénonciation d’intérêt est consignée au procès-verbal des délibérations du conseil d’administration ou à ce qui en tient lieu.

 

327. Sont inhabiles à être administrateurs les mineurs, les majeurs en tutelle ou en curatelle, les faillis et les personnes à qui le tribunal interdit l’exercice de cette fonction. Cependant, les mineurs et les majeurs en tutelle peuvent être administrateurs d’une association constituée en personne morale qui n’a pas pour but de réaliser des bénéfices pécuniaires et dont l’objet les concerne.

 

329. Le tribunal peut, à la demande de tout intéressé, interdire l’exercice de la fonction d’administrateur d’une personne morale à toute personne trouvée coupable d’un acte criminel comportant fraude ou malhonnêteté, dans une matière reliée aux personnes morales, ainsi qu’à toute personne qui, de façon répétée, enfreint les lois relatives aux personnes morales ou manque à ses obligations d’administrateur. Du Fonctionnement des personnes morale.

 

335. Le conseil d’administration gère les affaires de la personne morale et exerce tous les pouvoirs nécessaires à cette fin; il peut créer des postes de direction et d’autres organes, et déléguer aux titulaires de ces postes et à ces organes l’exercice de certains de ces pouvoirs.

 

Il adopte et met en vigueur les règlements de gestion, sauf à les faire ratifier par les membres de l’assemblée qui suit.

 

336. Les décisions du conseil d’administration sont prises à la majorité des voix des administrateurs.

 

337. Tout administrateur est responsable, avec ses coadministrateurs, des décisions du conseil d’administration, à moins qu’il n’ait fait consigner sa dissidence au procès-verbal des délibérations ou à ce qui en tient lieu.

 

Toutefois, un administrateur absent à une réunion du conseil est présumé ne pas avoir approuvé les décisions prises lors de cette réunion.

 

338. Les administrateurs de la personne morale sont désignés par les membres.

 

Nul ne peut être désigné comme administrateur s’il n’y consent expressément.

 

339. La durée du mandat des administrateurs est d’un an; à l’expiration de ce temps, leur mandat se continue s’il n’est pas dénoncé.

 

340. Les administrateurs comblent les vacances au sein du conseil. Ces vacances ne les empêchent pas d’agir; si leur nombre est devenu inférieur au quorum, ceux qui restent peuvent valablement convoquer les membres.

 

341. Si, en cas d’empêchement ou par suite de l’opposition systématique de certains administrateurs, le conseil ne peut plus agir selon la règle de la majorité ou selon une autre proportion prévue, les autres peuvent agir seuls pour les actes conservatoires; ils peuvent aussi agir seuls pour les actes qui demandent célérité, s’ils y sont autorisés par le tribunal.

 

Lorsque la situation persiste et que l’administration s’en trouve sérieusement entravée, le tribunal peut, à la demande d’un intéressé, dispenser les administrateurs d’agir suivant la proportion prévue, diviser leurs fonctions, accorder une voix prépondérante à l’un d’eux ou rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée suivant les circonstances.

 

342. Le conseil d’administration tient la liste des membres, ainsi que les livres et registres nécessaires au bon fonctionnement de la personne morale. Ces documents sont la propriété de la personne morale et les membres y ont accès.

 

343. Le conseil d’administration peut désigner une personne pour tenir les livres et registres de la personne morale.

 

Cette personne peut délivrer des copies des documents dont elle est dépositaire; jusqu’à preuve du contraire, ces copies font preuve de leur contenu, sans qu’il soit nécessaire de prouver la signature qui y est apposée ni l’autorité de son auteur.

 

344. Les administrateurs peuvent, si tous sont d’accord, participer à une réunion du conseil d’administration à l’aide de moyens permettant à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux.

 

345. L’assemblée des membres est convoquée chaque année par le conseil d’administration, ou suivant ses directives, dans les six mois de la clôture de l’exercice financier.

 

La première assemblée est réunie dans les six mois qui suivent la constitution de la personne morale.

 

346. L’avis de convocation de l’assemblée annuelle indique la date, l’heure et le lieu où elle est tenue, ainsi que l’ordre du jour; il est envoyé à chacun des membres habiles à y assister, au moins dix jours, mais pas plus que quarante-cinq jours, avant l’assemblée.

 

Il n’est pas nécessaire de mentionner à l’ordre du jour de l’assemblée annuelle les questions qui y sont ordinairement traitées.

 

347. L’avis de convocation de l’assemblée annuelle est accompagné du bilan, de l’état des résultats de l’exercice écoulé et d’un état des dettes et créances.

 

348. L’assemblée des membres ne peut délibérer sur d’autres questions que celles figurant à l’ordre du jour, à moins que tous les membres qui devaient être convoqués ne soient présents et n’y consentent. Cependant, lors de l’assemblée annuelle, chacun peut soulever toute question d’intérêt pour la personne morale ou ses membres.

 

349. L’assemblée ne délibère valablement que si la majorité des voix qui peuvent s’exprimer sont présentes ou représentées.

 

350. Un membre peut se faire représenter à une assemblée s’il donne un mandat écrit à cet effet. 351. Les décisions de l’assemblée se prennent à la majorité des voix exprimées. Le vote des membres se fait à main levée ou, sur demande, au scrutin secret.

 

352. S’ils représentent 10 p. 100 des voix, des membres peuvent requérir des administrateurs ou du secrétaire la convocation d’une assemblée annuelle ou extraordinaire en précisant, dans un avis écrit, les questions qui devront y être traitées.

 

À défaut par les administrateurs ou le secrétaire d’agir dans un délai de vingt et un jours à compter de la réception de l’avis, tout membre signataire de l’avis peut convoquer l’assemblée.

 

La personne morale est tenue de rembourser aux membres les frais utiles qu’ils ont pris en charge pour tenir l’assemblée, à moins que celle-ci n’en décide autrement.

 

Des dispositions communes aux réunions d’administrateurs et aux assemblées de membres

 

353. Les administrateurs ou les membres peuvent renoncer à l’avis de convocation à une réunion du conseil d’administration, à une assemblée des membres ou à une séance d’un autre organe.

 

Leur seule présence équivaut à une renonciation à l’avis de convocation, à moins qu’ils ne soient là pour contester la régularité de la convocation.

 

354. Les résolutions écrites, signées par toutes les personnes habiles à voter, ont la même valeur que si elles avaient été adoptées lors d’une réunion du conseil d’administration, d’une assemblée des membres ou d’une séance d’un autre organe.

 

Un exemplaire de ces résolutions est conservé avec les procès-verbaux des délibérations ou ce qui en tient lieu.

 

Du liquidateur de la succession et de la désignation de la charge du liquidateur

 

783. Toute personne pleinement capable de l’exercice de ses droits civils peut exercer la charge de liquidateur.

 

La personne morale autorisée par la loi à administrer le bien d’autrui peut exercer la charge de liquidateur.

 

Des fonctions du liquidateur

 

802. Le liquidateur agit à l’égard des biens de la succession à titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration.

 

De la nature et de l’étendue du droit de propriété

 

947. La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien, sous réserve des limites et des conditions d’exercice fixées par la loi.

 

Elle est susceptible de modalités et de démembrements.

 

Des règles particulières à la propriété immobilière

 

976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux.

 

De la Loi sur l’application de la réforme du Code civil, L.Q. 1992, c. 57

 

5. La copropriété divise d’un immeuble établie avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle est régie par cette loi. La stipulation de la déclaration de copropriété qui pose la règle de l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble est toutefois maintenue, malgré l’article 1101 du nouveau code.

 

52. En matière de copropriété divise d’un immeuble, les collectivités de copropriétaires deviennent des syndicats. Les droits et obligations des administrateurs des copropriétés passent aux syndicats.

 

Les administrateurs de la copropriété deviennent les administrateurs du syndicat et en constituent le conseil d’administration, sauf cause d’inhabilité.

 

Le syndicat est désigné par le nom que s’est donné la collectivité des copropriétaires ou sous lequel elle est généralement connue, ou encore par l’adresse du lieu où est situé l’immeuble.

 

53. La copropriété divise d’un immeuble établie avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle est régie par cette loi.

 

La stipulation de la déclaration de copropriété qui pose la règle de l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble est toutefois maintenue, malgré l’article 1101 du nouveau code.

 

Est également maintenue, malgré l’article 1064 du nouveau code, la stipulation de la déclaration de copropriété qui fixe la contribution aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble suivant les dimensions de la partie privative de chaque fraction.

 

Des modalités de la copropriété

 

1010. La copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’elles étant investie, privativement, d’une quote-part du droit.

 

Elle est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien.

 

Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes.

 

De la copropriété par indivision

 

1012. L’indivision peut résulter d’un contrat, d’une succession, d’un jugement ou de la loi.

 

1019. Les indivisaires sont tenus, à proportion de leur part, des frais d’administration et des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis.

 

Des réparations

 

1152. Les réparations majeures sont celles qui portent sur une partie importante du bien et nécessitent une dépense exceptionnelle, comme celles relatives aux poutres et aux murs portants, au remplacement des couvertures, aux murs de soutènement, aux systèmes de chauffage, d’électricité ou de plomberie ou aux systèmes électroniques et, à l’égard d’un meuble, aux pièces motrices ou à l’enveloppe du bien.

 

De l’administration du bien d’autrui

 

1299. Toute personne qui est chargée d’administrer un bien ou un patrimoine qui n’est pas le sien assume la charge d’administrateur du bien d’autrui. Les règles du présent titre s’appliquent à une administration, à moins qu’il ne résulte de la loi, de l’acte constitutif ou des circonstances qu’un autre régime d’administration ne soit applicable. De la simple administration du bien d’autrui

 

1301. Celui qui est chargé de la simple administration doit faire tous les actes nécessaires à la conservation du bien ou ceux qui sont utiles pour maintenir l’usage auquel le bien est normalement destiné.

 

De la pleine administration du bien d’autrui

 

1306. Celui qui est chargé de la pleine administration doit conserver et faire fructifier le bien, accroître le patrimoine ou en réaliser l’affectation, lorsque l’intérêt du bénéficiaire ou la poursuite du but de la fiducie l’exigent. Des obligations de l’administrateur envers le bénéficiaire

 

1308. L’administrateur du bien d’autrui doit, dans l’exercice de ses fonctions, respecter les obligations que la loi et l’acte constitutif lui imposent; il doit agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés.

 

Il ne répond pas de la perte du bien qui résulte d’une force majeure, de la vétusté du bien, de son dépérissement ou de l’usage normal et autorisé du bien.

 

1309. L’administrateur doit agir avec prudence et diligence.

 

Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté, dans le meilleur intérêt du bénéficiaire ou de la fin poursuivie.

 

1310. L’administrateur ne peut exercer ses pouvoirs dans son propre intérêt ni dans celui d’un tiers; il ne peut non plus se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et ses obligations d’administrateur.

 

S’il est lui-même bénéficiaire, il doit exercer ses pouvoirs dans l’intérêt commun, en considérant son intérêt au même titre que celui des autres bénéficiaires.

 

1316. L’administrateur peut ester en justice pour tout ce qui touche son administration; il peut aussi intervenir dans toute action concernant les biens administrés.

 

Des obligations de l’administrateur et du bénéficiaire envers les tiers

 

1320. L’administrateur qui excède ses pouvoirs est responsable envers les tiers avec qui il contracte, à moins que les tiers n’en aient eu une connaissance suffisante ou que le bénéficiaire n’ait ratifié, expressément ou tacitement, les obligations contractées.

 

1321. L’administrateur qui exerce seul des pouvoirs qu’il est chargé d’exercer avec un autre excède ses pouvoirs.

 

N’excède pas ses pouvoirs celui qui les exerce d’une manière plus avantageuse que celle qui lui était imposée.

 

1322. Le bénéficiaire ne répond envers les tiers du préjudice causé par la faute de l’administrateur dans l’exercice de ses fonctions qu’à concurrence des avantages qu’il a retirés de l’acte. En cas de fiducie, ces obligations retombent sur le patrimoine fiduciaire.

 

1323. Celui qui, pleinement capable d’exercer ses droits civils, a donné à croire qu’une personne était administrateur de ses biens, est responsable, comme s’il y en avait eu l’administration, envers les tiers qui ont contracté de bonne foi avec cette personne.

 

Des placements présumés sûrs

 

1341. L’administrateur peut déposer les sommes d’argent dont il est saisi dans une banque, une caisse d’épargne et de crédit ou un autre établissement financier, si le dépôt est remboursable à vue ou sur un avis d’au plus trente jours.

 

Il peut aussi les déposer pour un terme plus long si le remboursement du dépôt est pleinement garanti par l’Autorité des marchés financiers; autrement, il ne le peut qu’avec l’autorisation du tribunal, aux conditions que celui-ci détermine.

 

Des obligations en général

 

1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction.

 

De la nature du contrat et certaines de ses espèces

 

1379. Le contrat est d’adhésion lorsque les stipulations essentielles qu’il comporte ont été imposées par l’une des parties ou rédigées par elle, pour son compte ou suivant ses instructions, et qu’elles pouvaient être librement discutées. Tout contrat qui n’est pas d’adhésion est de gré à gré.

 

De l’interprétation du contrat

 

1425. Dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés.

 

1426. On tient compte, dans l’interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l’interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu’il peut avoir reçue, ainsi que des usages.

 

1427. Les clauses s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’ensemble du contrat.

 

Des conditions de la responsabilité

 

1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.

 

Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.

 

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde.

 

1465. Le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute.

 

1466. Le propriétaire d’un animal est tenu de réparer le préjudice que l’animal a causé, soit qu’il fût sous sa garde ou sous celle d’un tiers, soit qu’il fût égaré ou échappé.

 

La personne qui se sert de l’animal en est aussi, pendant ce temps, responsable avec le propriétaire.

 

1467. Le propriétaire, sans préjudice de sa responsabilité à titre de gardien, est tenu de réparer le préjudice causé par la ruine, même partielle, de son immeuble, qu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. De certains cas d’exonération de responsabilité

 

1470. Toute personne peut se dégager de sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui si elle prouve que le préjudice résulte d’une force majeure, à moins qu’elle ne se soit engagée à le réparer.

 

La force majeure est un événement imprévisible et irrésistible; y est assimilée la cause étrangère qui présente ces mêmes caractères.

 

De la mise en oeuvre du droit à l’exécution de l’obligation

 

1594. Le débiteur peut être constitué en demeure d’exécuter l’obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu’il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l’exécuter aura cet effet.

 

Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d’exécuter l’obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi.

 

1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

 

Elle doit accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant, eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l’exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande.

 

De l’évaluation des dommages-intérêts

 

1620. Les intérêts échus des capitaux ne produisent eux-mêmes des intérêts que s’il existe une convention ou une loi à cet effet ou si, dans une action, de nouveaux intérêts sont expressément demandés.

 

1622. La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n’exécuterait pas son obligation.

 

Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation; mais il ne peut en aucun cas demander en même temps l’exécution et la peine, à moins que celle-ci n’ait été stipulée que pour le seul retard dans l’exécution de l’obligation.

 

1623. Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu’il a subi.

 

Cependant, le montant de la peine stipulée peut être réduit si l’exécution partielle de l’obligation a profité au créancier ou si la clause est abusive.

 

De la garantie de qualité

 

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

 

Il n’est cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

 

1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l’acheteur.

 

Des droits de l’acheteur

 

1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

 

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

 

Du bail

 

1901. Est abusive la clause qui stipule une peine dont le montant excède la valeur du préjudice réellement subie par le locateur, ainsi que celle qui impose au locataire une obligation qui est, en tenant compte des circonstances, déraisonnable.

 

Cette clause est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible.

 

De certaines modifications au logement

 

1922. Une amélioration majeure ou une réparation majeure non urgente, ne peut être effectuée dans un logement avant que le locateur n’en ait avisé le locataire et, si l’évacuation temporaire du locataire est prévue, avant que le locateur ne lui ait offert une indemnité égale aux dépenses raisonnables qu’il devra assumer en raison de cette évacuation.

 

De l’accès et la visite du logement

 

1931. Le locateur est tenu, à moins d’une urgence, de donner au locataire un préavis de vingt-quatre heures de son intention de vérifier l’état du logement, d’y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel.

 

Du contrat de travail

 

2085. Le contrat de travail est celui par lequel une personne, le salarié, s’oblige, pour un temps limité et moyennant rémunération, à effectuer un travail sous la direction ou le contrôle d’une autre personne, l’employeur.

 

2087. L’employeur, outre qu’il est tenu de permettre l’exécution de la prestation de travail convenue et de payer la rémunération fixée, doit prendre toutes les mesures appropriées à la nature du travail, en vue de protéger la santé, la sécurité et la dignité du salarié.

 

Du contrat d’entreprise ou de service

 

2098. Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer.

 

2099. L’entrepreneur ou le prestataire de services a le libre choix des moyens d’exécution du contrat et il n’existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution.

 

Des ouvrages immobiliers

 

2117. À tout moment de la construction ou de la rénovation d’un immeuble, le client peut, mais de manière à ne pas nuire au déroulement des travaux, vérifier leur état d’avancement, la qualité des matériaux utilisés et celle du travail effectué, ainsi que l’état des dépenses faites.

 

2118. À moins qu’ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l’ouvrage qui survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage, ou, encore d’un vice de sol.

 

2119. L’architecte ou l’ingénieur ne sera dégagé de sa responsabilité qu’en prouvant que les vices de l’ouvrage ou de la partie réalisée ne résultent ni d’une erreur ou d’un défaut dans les expertises ou les plans qu’il a pu fournir, ni d’un manquement dans la direction ou dans la surveillance des travaux.

 

L’entrepreneur n’en sera dégagé qu’en prouvant que ces vices résultent d’une erreur ou d’un défaut dans les expertises ou les plans des architectes ou de l’ingénieur choisi par le client. Le sous-entrepreneur n’en sera dégagé qu’en prouvant que ces vices résultent des décisions de l’entrepreneur ou des expertises ou plans de l’architecte ou de l’ingénieur.

 

Chacun pourra encore se dégager de sa responsabilité en prouvant que ces vices résultent de décisions imposées par le client dans le choix du sol ou des matériaux, ou dans le choix des sous-entrepreneurs, des experts ou des méthodes de construction.

 

2120. L’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur pour les travaux qu’ils ont dirigés ou surveillés et, le cas échéant, le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont tenus conjointement pendant un an de garantir l’ouvrage contre les malfaçons existantes au moment de la réception, ou découvertes dans l’année qui suit la réception.

 

2121. L’architecte et l’ingénieur qui ne dirigent pas ou ne surveillent pas les travaux ne sont responsables que de la perte qui résulte d’un défaut ou d’une erreur dans les plans ou les expertises qu’ils ont fournis. 2124. Pour l’application des dispositions du présent chapitre, le promoteur immobilier qui vend, même après son achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou a fait construire est assimilé à l’entrepreneur.

 

De la nature et de l’étendue du mandat

2130. Le mandat est le contrat par lequel une personne, le mandant, donne le pouvoir de la représenter dans l’accomplissement d’un acte juridique avec un tiers, à une autre personne, le mandataire qui, par le fait de son acceptation, s’oblige à l’exercer.

 

Ce pouvoir et, le cas échéant, l’écrit qui le constate, s’appellent aussi procuration.

 

Des obligations du mandataire envers le mandant

 

2138. Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat qu’il a accepté et il doit, dans l’exécution de son mandat, agir avec prudence et diligence.

 

Il doit également agir avec honnêteté et loyauté dans le meilleur intérêt du mandant et éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et celui de son mandant.

 

De la déclaration de sinistre

 

2470. L’assuré doit déclarer à l’assureur tout sinistre de nature à mettre en jeu la garantie, dès qu’il en a eu connaissance. Tout intéressé peut faire cette déclaration.

 

Lorsque l’assureur n’a pas été ainsi informé et qu’il en a subi un préjudice, il est admis à invoquer, contre l’assuré, toute clause de la police qui prévoit la déchéance du droit à l’indemnisation dans un tel cas.

 

2471. À la demande de l’assureur, l’assuré doit, le plus tôt possible, faire connaître à l’assureur toutes les circonstances entourant le sinistre, y compris sa cause probable, la nature et l’étendue des dommages, l’emplacement du bien, les droits des tiers et les assurances concurrentes; il doit aussi lui fournir les pièces justificatives et attester, sous serment, la véracité de celles-ci.

 

Lorsque l’assuré ne peut, pour un motif sérieux, remplir cette obligation, il a droit à un délai raisonnable pour l’exécuter.

 

À défaut par l’assuré de se conformer à son obligation, tout intéressé peut le faire à sa place.

 

De l’intérêt d’assurance

 

2481. Une personne a un intérêt d’assurance dans un bien lorsque la perte de celui-ci peut lui causer un préjudice direct et immédiat. L’intérêt doit exister au moment du sinistre, mais il n’est pas nécessaire que le même intérêt ait existé pendant toute la durée du contrat.

 

Du Sinistre et du paiement de l’indemnité

 

2494. Sous réserve des droits des créanciers prioritaires et hypothécaires, l’assureur peut se réserver la faculté de réparer, de reconstruire ou de remplacer le bien assuré. Il bénéficie alors du droit au sauvetage et peut récupérer le bien.

 

2497. Les indemnités dues à l’assuré sont attribuées aux créanciers prioritaires ou aux créanciers titulaires d’une hypothèque sur le bien endommagé, suivant leur rang et sans délégation expresse, moyennant une simple dénonciation et justification de leur part, malgré toute disposition contraire. Néanmoins les paiements faits de bonne foi par l’assureur avant la dénonciation, sont libératoires.

 

Des priorités des hypothèques

 

2650. Est prioritaire la créance à laquelle la loi attache, en faveur d’un créancier, le droit d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires, suivant la cause de sa créance. La priorité est indivisible.

 

De la nature de l’hypothèque

 

2662. L’hypothèque est indivisible et subsiste en entier sur tous les biens qui sont grevés, sur chacun d’eux et sur chaque partie de ces biens, malgré la divisibilité du bien ou de l’obligation.

 

De l’objet de l’étendue de l’hypothèque

 

2667. L’hypothèque garantit, outre le capital, les intérêts qu’il produit et les frais, autres que les honoraires extrajudiciaires, légitimement engagés pour les recouvrer ou pour conserver le bien grevé.

 

De l’hypothèque légale

 

2724. Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont les suivantes :

 

1. Les créances de l’État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales, ainsi que certaines autres créances de l’État ou de personnes morales de droit public, spécialement prévues dans les lois particulières;

 

2. Les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble;

 

3. La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance;

 

4. Les créances qui résultent d’un jugement.

 

2729. L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de trente jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance; elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent.

 

Des droits du débiteur ou de celui contre qui le droit hypothécaire est exercé

 

2761. Le débiteur ou celui contre qui le droit hypothécaire est exercé, ou tout autre intéressé, peut faire échec à l’exercice du droit du créancier en lui payant ce qui lui est dû ou en remédiant à l’omission ou à la contravention mentionnée dans le préavis et à toute omission ou contravention subséquente et, dans l’un ou l’autre des cas, en payant les frais engagés.

 

Il peut exercer ce droit jusqu’à ce que le bien ait été pris en paiement ou vendu ou, si le droit exercé est la prise de possession, à tout moment.

 

2762. Le créancier qui a donné un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire n’a le droit d’exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés.

 

Nonobstant toute stipulation contraire, les frais engagés excluent les honoraires extrajudiciaires dus par le créancier pour des services professionnels qu’il a requis pour recouvrer le capital et les intérêts garantis par l’hypothèque ou pour conserver le bien grevé.

 

De l’extinction des hypothèques

 

2800. L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires sur la fraction d’un copropriétaire s’éteint trois ans après son inscription, à moins que le syndicat, afin de la conserver, ne publie une action contre le propriétaire en défaut ou n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.

 

De la prescription extinctive

 

2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans.

 

De la radiation

 

3061. L'inscription de l'hypothèque légale de spersonnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble est radiée, à la réquisition de tout intéressé, lorsque dans les six mois qui suivent soit la date de l'Inscription, soit la date de la fin des travaux, selon la dernière éventualité, aucune action n'a été intentée et publiée ou aucun préavis d'exercice d'un droit hypothécaire n'a été publié; la réquisition doit faire état de ces causes de radiation et être accompagnée d'une preuve qu'elle a été signifiée aux créanciers au moins dix jours précédant sa présentation à l'officier de la publicité des droits.

 

L’inscription de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires sur la fraction d’une copropriété est radiée, à la réquisition de tout intéressé, à l’expiration des trois ans de sa date, à moins qu’une action n’ait été préalablement intentée et publiée.

 

Toutefois, si une action a été intentée et publiée, la radiation s’obtient par l’inscription du jugement rejetant l’action ou ordonnant la radiation, ou par la présentation d’un certificat du greffier du tribunal attestant que l’action a été discontinuée.

 

Charte des droits et libertés de la personne

 

6. Jouissance paisible des biens. Toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi.

 

Code de procédure civile

 

812.1. Les demandes relatives à la copropriété divise d’un immeuble sont signifiées au syndicat des copropriétaires; l’administrateur ou le gérant avise par écrit chaque copropriétaire de l’objet de la demande, dans les cinq jours de sa signification.