LE FONDS DE PRÉVOYANCE

(Condolegal.com)

Depuis la mise en vigueur du Code civil du Québec, le Syndicat a l'obligation de constituer un fonds de prévoyance, c'est-à-dire un fonds strictement réservé aux réparations majeures des parties communes et au remplacement de celles-ci, par opposition à leur simple entretien. S'il est vrai que la plupart des déclarations de copropriété prévoyaient déjà la constitution d'un tel fonds, celui-ci est maintenant rendu obligatoire par la loi et certaines modalités doivent être suivies.

La constitution d'un fonds de prévoyance

Annuellement, le conseil d'administration du Syndicat a l'obligation de fixer la contribution des copropriétaires aux charges communes, de même que les sommes qui devront être versées par eux au fonds de prévoyance.

Le Syndicat pourra aussi décider de tenir compte, pour établir ce fonds de prévoyance, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. Alors que certaines déclarations de copropriété prévoyaient l'établissement de plus d'un fonds de prévoyance, pour des réparations majeures particularisées, par exemple, pour une catégorie d'immeubles, une telle pratique n'est plus permise, la loi exigeant l'établissement d'un seul fonds.

La contribution de chaque copropriétaire devra correspondre à un pourcentage minimum de 5% de sa contribution aux charges communes. Il n'y a pas de limite à la somme d'argent pouvant être accumulée dans ce ou ces fonds.

L'établissement des sommes qui devront être perçues pour la constitution des fonds de prévoyance pourra être basé sur le Certificat d'état d'immeuble de la copropriété, préparé idéalement par un ingénieur ou un architecte ou par tout autre spécialiste en bâtiments. Bien que ce document ne soit pas une exigence légale en matière de copropriété, il a l'avantage de fournir une évaluation détaillée de l'immeuble, des recommandations sur les méthodes d'entretien pour aider à la conservation de celui-ci et une approximation de la période de remplacement ou de rénovation de certaines parties du bâtiment, le cas échéant.

Caractéristiques du fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance ne pourra être saisi suite à un jugement rendu à l'encontre du Syndicat de copropriété, sauf si la condamnation concerne le paiement de travaux qui relevait de ce fonds. Les sommes investies dans le fonds de prévoyance demeureront la propriété du Syndicat et devront être déposées dans un établissement financier. Ces sommes devront être liquides et disponibles à court terme, c'est-à-dire accessibles au Syndicat sur avis d'au plus 30 jours.

Le Syndicat aura donc l'obligation de s'assurer que le fonds de prévoyance soit accumulé au fil des mois et des années, afin de ne servir que pour les réparations majeures des parties communes ou pour leur remplacement et non pour leur entretien et administration quotidiens.

Qu'arrive-t-il si un copropriétaire fait défaut de verser sa contribution au fonds de prévoyance?

Tout comme dans le cas du copropriétaire qui fait défaut d'acquitter sa part des charges communes, le Syndicat pourra intenter un recours au greffe des Petites créances ou procéder à la publication d'une hypothèque légale sur la ou les fractions du copropriétaire contrevenant.

D'autre part, le copropriétaire qui n'a pas effectué sa contribution au fonds de prévoyance depuis plus de 3 mois, même s'il a autrement payé ses charges communes, sera aussi privé de son droit de vote lors des assemblées.