«LA LOI, LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ, TOUT CELA EST BIEN COMPLIQUÉ!»

(Source: www.lesiteimmobilier.com, Adaptation: Élie Boridy)

«Pourquoi s'embarrasser de juridisme formaliste alors qu'on est tous d'accord et que c'est si logique?… La loi, le Règlement de copropriété, tout cela est bien compliqué! Alors décidons comme nous l'entendons et dans deux mois, personne ne pourra plus contester…»

C'est ce qu'on entend souvent dans les assemblées générales et les administrateurs des immeubles en copropriété ne sont pas toujours les derniers à encourager une telle attitude. Serait-ce qu'ils ne sont pas toujours très clairs sur ce que prévoient justement la Loi et le Règlement de copropriété?

On croit être tous d'accord, que personne parmi les absents ou ceux qui ont discrètement voté contre n'osera contester. Et voilà qu'on réveille un procédurier qui sommeillait dans l'ombre et on est parti pour dix ans de procédures et de déchirements qui vont "pourrir" la vie de la copropriété.

Cela n'arrive pas qu'aux autres

C'est malheureusement monnaie courante. L'essentiel des irrégularités qui alimentent la masse des procédures devant les tribunaux sont commises dans les décisions d'assemblées générales:

• Décisions décrétées prises à une majorité inférieure à celle prévue à l'article 1103 du Code Civil du Québec;

• Votes auxquels ne participent pas tous les copropriétaires qui devraient y participer, ou au contraire auxquels participent des copropriétaires qui ne devraient pas y participer;

• Décisions de répartition de charges illégales.

Si ces irrégularités sont commises sous la pression des copropriétaires, les administrateurs (professionnels ou bénévoles) en sont largement responsables. Leur fonction "de gardiens du droit" leur commande en effet de s'y opposer, fût-ce au prix de leur démission.

Toute décision prise dans des conditions irrégulières est susceptible d'être annulée par le Tribunal à la demande d'un copropriétaire opposant les conditions de l'article 1103 du Code Civil du Québec, c’est-à-dire dans le délai de soixante (60) jours de l'assemblée générale durant laquelle la décision a été prise (et non de la notification du procès-verbal consignant cette décision).

Il existe donc de bonnes raisons de respecter strictement la Législation et le Règlement de copropriété:

• Attendre le délai de 60 jours n'est pas une protection absolue. Une irrégularité peut en cacher une autre: un copropriétaire peut ne pas avoir été convoqué régulièrement (par exemple, délai de convocation non respecté à un jour près ou notification irrégulière du procès-verbal etc.). Et alors, le délai de contestation de 60 jours pourrait ne plus tenir;

• La prise de décision de façon irrégulière établit une sorte de "coutume" interne à l'immeuble, qui, bien que n'ayant aucune valeur juridique, devient difficile à abroger lorsque par exemple un nouveau copropriétaire exige l'application stricte des règles écrites; certains copropriétaires peuvent alors s'estimer lésés, ayant accepté des modes de décisions qui les désavantageaient en attendant que vienne leur tour d'en bénéficier. Il n'en faut pas plus quelquefois pour mettre une copropriété à feu et à sang;

• Il est difficile d'obtenir des copropriétaires le respect d'une législation et d'un Règlement de copropriété qu'on a foulé aux pieds depuis des années…

La contestation d'une décision ouvre une procédure longue qui peut prendre plus d'une année, et même plusieurs en cas d'appel. Pendant ce temps, et tant qu'elle n'est pas annulée par décision de justice définitive, la décision est exécutoire; la responsabilité des administrateurs peut être engagée s'ils ne l'exécutent pas rapidement et que cela crée un préjudice à la copropriété.