Le 995 Muir.com
Saint-Laurent, Québec

 

L’ASSURANCE EN COPROPRIÉTÉ

Me Yves Joli-Cœur, avocat (De Grandpré Joli-Cœur)


 

Devoirs et obligations du Syndicat

 Le Code civil du Québec impose au Syndicat de souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, c’est-à-dire tant les parties privatives que communes. Le Syndicat doit également souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile envers les tiers.

 

Exception

Bien qu’il ait un intérêt assurable dans tout l’immeuble, le Syndicat n’a aucune obligation de souscrire des assurances pour les améliorations qui auraient pu être apportées par un copropriétaire à sa partie privative.

 

Valeur à neuf de l'immeuble

Afin d’éviter que les assurances souscrites sur l’immeuble soient insuffisantes et génèrent des problèmes pratiques et juridiques aux copropriétaires, le conseil d’administration du Syndicat est tenu d’obtenir de l’assureur une couverture d’assurance dont le montant correspond à la valeur à neuf de l’immeuble. La valeur à neuf correspond au montant que coûte le remplacement de l’immeuble et ce, sans que soit prise en compte la vétusté de celui-ci.

 

Le montant de la couverture d'assurance

Eu égard aux prescriptions de l’article 1073 du Code civil du Québec, les assureurs et/ou courtiers d’assurances devraient recommander au Syndicat une couverture d’assurance correspondant à la valeur à neuf de l’immeuble. Les conditions du marché sont cependant autres, puisque certains plafonds de garantie sont imposés par les assureurs à cette notion de valeur à neuf.

 

Ainsi, à titre d’exemple, il est fréquent de constater que les assureurs invoquent, en cas de sinistre, les effets de la «règle proportionnelle» pour ne point indemniser l’assuré pour la totalité du montant du sinistre. En effet, en pareilles circonstances, les assureurs prétendent parfois que la valeur à neuf de l’immeuble avait été sous-estimée lors de la souscription du risque et que le Syndicat et les copropriétaires doivent supporter une part proportionnelle du dommage.

 

Ces plafonds de garantie à la valeur à neuf de l’immeuble peuvent générer des contentieux entre les copropriétaires et les membres du conseil d’administration, puisque ces derniers pourraient être blâmés de ne pas avoir respecté les dispositions impératives du Code civil du Québec ci-haut décrites. Il en est de même pour le Syndicat à l’égard du courtier d’assurances et l’assureur, où ces derniers pourraient être blâmés respectivement de ne pas avoir prodigué tous les conseils requis et de ne pas avoir offert un produit d’assurance conforme aux dites dispositions du Code civil du Québec.

 

Afin de limiter les risques de tels contentieux, il est impératif pour tous les intervenants que le Syndicat obtienne d’un professionnel dûment qualifié une évaluation déterminant le montant de la valeur de remplacement de l’immeuble et ce, sans que soit prise en compte la vétusté de l’immeuble.

 

Qu'en est-il des améliorations apportées par un copropriétaire?

Il appartient à chaque copropriétaire d’assurer les améliorations qui ont été apportées à sa partie privative et ce, depuis la constitution de la copropriété, soit depuis la date de publication au bureau de la publicité des droits de la déclaration de copropriété. Pour ce faire, tout copropriétaire, surtout s’il n’est pas le premier propriétaire de ladite partie privative, devra entreprendre une recherche sur tous les travaux qui ont été engagés dans sa partie privative afin d’établir adéquatement auprès de son assureur la portée réelle des améliorations qui ont été apportées à sa partie.

 

Qu'arrive-t-il en cas de perte importante?

En ce cas, l’indemnité est versée au fiduciaire, lequel sera nommé dans l’acte constitutif de copropriété ou, à défaut, désigné par le Syndicat. Si le sinistre est de peu d’importance, l’indemnité est versée directement au Syndicat. Il y a donc intérêt à ce que la déclaration de copropriété définisse clairement cette notion de «perte importante», afin d’éviter toute ambiguïté.

 

Le fiduciaire

Qu’est-ce qu’un fiduciaire? Le fiduciaire est une personne qui a pour rôle de gérer et d’administrer des biens selon les prescriptions de la loi. En matière de copropriété, il aura pour rôle de gérer l’indemnité versée par l’assureur suite à un sinistre.

 

Qui peut être fiduciaire? Le Code civil du Québec prévoit que toute personne physique, pleinement capable de l’exercice de ses droits civils, peut être nommée fiduciaire, de même que toute personne morale dûment autorisée par la loi: par exemple, n’importe quelle compagnie de fiducie.

 

Qu'arrive-t-il avec l'indemnité d'assurance?

L’indemnité d’assurance devra obligatoirement être utilisée afin de reconstruire ou de réparer l’immeuble suite à un sinistre. Cependant, si le Syndicat décidait de mettre fin à la copropriété, le fiduciaire aura alors l’obligation de répartir l’indemnité d’assurance entre chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction respective, et de payer toute quote-part de l’indemnité aux créanciers prioritaires ou hypothécaires en premier lieu, le cas échéant.

 

La responsabilité envers les tiers

 Au terme du Code civil du Québec, le Syndicat a également l’obligation de souscrire une assurance couvrant la responsabilité envers les tiers.

 

Ceci est en effet nécessaire, compte tenu que le Code civil du Québec prévoit que le Syndicat est responsable des dommages pouvant être causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception, de construction, ou encore par le défaut d’entretien des parties communes. À cet égard, nous vous référons à notre fiche intitulée «Les vices de construction».

 

La franchise d'assurance

Advenant qu’un copropriétaire soit responsable d’un sinistre occasionnant des dommages aux parties communes ou privatives de l’immeuble, ce dernier doit en assumer les conséquences. Les conséquences de cette responsabilité sont limitées par les protections d’assurances souscrites par le Syndicat et par le copropriétaire lui-même. Les montants non couverts, tels la franchise, constituent une perte dont ce copropriétaire est redevable au Syndicat. Il serait contraire aux règles fondamentales applicables en droit civil de demander à l’ensemble des copropriétaires d’assumer la perte résultant directement de la faute de l’un d’entre eux. Le Syndicat est ainsi habilité à poursuivre les copropriétaires fautifs pour recouvrer tout montant non couvert par l’assureur de la copropriété. Il est donc impératif que les copropriétaires souscrivent une couverture d’assurance responsabilité civile afin de limiter les conséquences d’une telle situation.

 

Violation d'une des conditions du contrat d'assurance du Syndicat

Enfin, le Code prévoit expressément que la violation d’une des conditions du contrat d’assurance du Syndicat, par un copropriétaire, n’est pas opposable au Syndicat.

 

--------------------------------------------------------

CondoLiaison, volume 7, numéro 1