INSPECTION DU BÂTIMENT, CARNET D’ENTRETIEN ET CERTIFICAT D’ÉTAT DE L’IMMEUBLE

(Extrait du livre «Le Condo: Tout ce qu’il faut savoir», par André Benoît, spécialiste de la gestion des copropriétés, et Yves Joli-Cœur et Yves Papineau, avocats en droit de la copropriété)

Outre l’aspect strictement financier de la gestion d’un immeuble, les membres du nouveau conseil d’administration du syndicat (qui succèdent au promoteur et aux membres désignés par lui) se doivent de connaître, dès le départ, la situation physique des composantes de l’immeuble.

Un mandat doit donc être confié à un architecte, un ingénieur ou un technologue en bâtiment, afin de procéder à une évaluation complète de l’immeuble et de soumettre un certificat de l’état de l’immeuble.

Cette analyse comporte deux objectifs importants.

1- La conformité

S’assurer que l’immeuble a été construit en conformité avec les codes de construction du bâtiment, la règlementation municipale et les règles de l’art. Cet exercice permettra, de ce fait, de découvrir les vices cachés, vices de construction ou de conception qui relèvent de la responsabilité du promoteur et de son équipe d’entrepreneurs, ingénieurs et architectes. Ainsi muni de l’expertise de son propre professionnel, le syndicat peut rencontrer le promoteur et lui demander de corriger les déficiences constatées

Cette démarche permet de reconnaître la performance d’un promoteur qui réalise un travail de qualité. En effet, il arrive assez fréquemment que cet exercice ne démontre que quelques déficiences mineures, que l’entrepreneur s’empresse de corriger à la satisfaction de tous.

Par contre, advenant le refus du promoteur d’y donner suite, le dossier sera prêt à supporter toute réclamation de garanties ou poursuite contre le promoteur. L’architecte, l’ingénieur ou le technologue retenu par le syndicat devient alors le témoin expert du syndicat.

2- La planification de l’entretien de l’immeuble

Après son inspection de l’immeuble, l’architecte, l’ingénieur ou le technologue est en mesure de produire, par la même occasion, un «certificat d’état de l’immeuble». Il s’agit d’un document qui identifie les différentes parties communes de l’immeuble assujetties au fonds de prévoyance.

Il indique la durée de vie estimée des différentes composantes de l’immeuble et en détermine l’échéance, en plus de fournir diverses recommandations sur les méthodes d’entretien.

Cette démarche permet au conseil d’administration de démarrer son programme d’entretien préventif, facilite la préparation du budget et la détermination des montants à verser au fonds de prévoyance, en plus de déterminer avec plus de précision et de crédibilité les contributions des copropriétaires aux charges communes.

Le programme d’entretien est consigné au «carnet d’entretien», qui consiste en un système de gestion ayant pour objet la tenue à jour de l’inventaire des composantes de l’immeuble, ainsi que l’historique des actions entreprises pour chacun des éléments inscrits.

Le carnet d’entretien fait partie intégrante du registre de la copropriété. C’est à partir du carnet d’entretien que les administrateurs ou le gérant planifieront les travaux d’entretien à réaliser en vue d’assurer la conservation de l’immeuble.

L’expérience nous démontre que lorsque les syndicats procèdent avec diligence à l’analyse de l’état de l’immeuble, après la perte de contrôle du promoteur, les coûts d’expertise représentent généralement un investissement très rentable.

Toutefois, il peut arriver que le promoteur manifeste de la résistance, lorsqu’il voit ainsi intervenir le syndicat. Certains (promoteurs) avancent alors que l’immeuble est parfait, puisqu’il a été inspecté par leurs propres ingénieurs et architectes. Si tel est le cas, ces derniers ne devraient donc pas s’inquiéter outre mesure. D’autres promoteurs vont plutôt s’empresser de répandre, parmi les copropriétaires, le message que les nouveaux administrateurs dépensent inutilement leur argent.

Les syndicats qui démontrent une détermination à bien faire ce travail, démarrent généralement leur gestion sur une base solide. Souvent, ces syndicats obtiendront la correction des déficiences sans même devoir entreprendre des recours judiciaires. Certains vont même obtenir du promoteur la reprise ou la réalisation de travaux correctifs d’une valeur appréciable, qui seraient passés sous silence sans cette approche structurée.

Sans une démarche sérieuse et réalisée à temps, les travaux seront simplement reportés à plus tard, le promoteur ne sera plus présent ou peut-être même ne sera-t-il plus en affaires. Les garanties risquent d’expirer. En fin de compte, la facture devra alors être absorbée par les copropriétaires et la responsabilité des administrateurs pourrait être mise en cause.

La conservation du capital immobilier des copropriétaires constitue toujours l’objectif à atteindre.