DES FRAIS DE CONDO QUI EXPLOSENT

(RADIO-CANADA - Émission La Facture du mardi 26 septembre 2006)

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Un consommateur cherche un condo. Celui qu’il trouve est parfait et les frais de condo sont très bas. Mais a-t-il pensé à l'état de l'immeuble lui-même? Au revêtement extérieur, au toit, à l'étanchéité des matériaux dans un édifice de peut-être plus de 20 ans valant des millions de dollars? Qui lui en parlera? Le vendeur, les administrateurs de l’immeuble? Est-ce dans leur intérêt? La facture ouvre la boîte de Pandore des condos.

 

«J’ai eu un coup de cœur, parce qu’en entrant, j’ai vu qu’il y avait une piscine, un agent de sécurité.» (Marie)
«Moi, j’ai acheté pour la qualité de vie. Nous avons une vue magnifique, une terrasse de grandeur exceptionnelle.» (Marcel)

 

«Il y a plein de choses que je n’aime pas faire, comme tondre le gazon, mettre du chlore dans la piscine, déneiger l’hiver, que je n’ai pas à faire.» (Nadia)

 

Les condos sont présentés comme un havre de paix, un petit paradis, rien de moins que la vie d’hôtel à longueur d’année. Montréal compte de nombreux immeubles à condos. Dans l’un d’entre eux, construit en 1982 et très prisé pour sa vue imprenable sur le fleuve, cohabitent 200 familles. Marie est l’une des copropriétaires. Quand elle a acheté son unité, l’édifice avait déjà 17 ans. Elle ne s’est toutefois pas préoccupée de l’état de l’immeuble.

 

«Ça ne m’intéressait pas. Je me disais que j’avais des frais de copropriété couvrant l’entretien, qu’un fonds de prévoyance était inclus dans ce montant, alors je n’étais pas du tout inquiète de l’aspect d’un édifice vieillissant», explique-t-elle.

 

Fonds de prévoyance insuffisant

En 1983, l’immeuble à condos de Marie est l’un des premiers au Québec. C’était le début d’un boum immobilier et les tours poussaient comme des champignons. Ce nouveau mode de vie était une petite révolution. La copropriété permettait enfin à plusieurs de devenir propriétaires.

 

Voici comment elle fonctionne: chacun possède son appartement et il paie un montant mensuel pour entretenir les espaces communs. Parmi les copropriétaires, certains sont élus pour administrer l’immeuble. Tout est neuf, tout est beau. Vingt-cinq ans plus tard, les immeubles ont toutefois mal vieilli.

 

C’est le cas de celui de Marie, qui a connu des problèmes d’infiltration d’eau. Pour corriger la situation, il faut réparer l’enveloppe du bâtiment et refaire l’étanchéité des terrasses. Les travaux coûteront plus de 8 millions de dollars, alors qu’il n’y avait que 200 000 $ dans le fonds de prévoyance.

 

Marcel, un voisin de Marie, sait très bien pourquoi: «Il n’a jamais été proposé, à l’assemblée annuelle, d’augmenter de façon périodique le fonds de prévoyance, parce qu’on avait peur que les gens refusent. Et puis une certaine mentalité existait alors, et existe peut-être encore, à l’effet que les frais de condo ne doivent pas être trop élevés, que cela nuit à la vente dans certains immeubles où les frais de condo sont plus élevés.»

 

 Augmentation salée

À cause d’un manque de prévoyance, les résidents ont donc vu leurs frais de condos passer de 600 $ à 1400 $ par mois en 3 ans. Cette augmentation n’a pas été sans conséquence sur leur vie.

 

«Ça représente des sacrifices», admet Marie. «Avec les enfants, c’est non sur tout: pas de resto, pas de sorties. Tout est en fonction de payer pour la copropriété. Il n’y a plus de qualité de vie.»

 

«C’est hallucinant!» renchérit Nadia, sa voisine de palier. «Nous devons renflouer le fonds de prévoyance, probablement parce qu’il n’y a pas eu assez de cotisations qui ont été faites pendant les 20 premières années. Maintenant que nous voulons réhabiliter l’immeuble, ce sont les gens qui l’habitent actuellement qui paient pour les travaux.»

 

«Je paie pour ceux qui n’ont pas payé avant et je paie maintenant pour les gens qui ne paieront pas tantôt», conclut Marcel. «Parce que les travaux qui sont faits actuellement seront, nous dit-on, bons pour 20-25 ans.»

 

Égoïsme?

Raymond Ouimet dirige le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, un organisme privé d’éducation et de gestion de crise. Son rôle est d’essayer de faire en sorte que les gens se parlent et qu’ils évitent autant que possible les procédures légales, qui coûtent souvent des fortunes. Après 25 ans dans le milieu, il croit qu’ils n’ont toujours pas compris ce qu’est réellement la copropriété.

 

Chaque jour, Raymond Ouimet reçoit 10 à 15 appels téléphoniques concernant des cas problèmes: chicane de voisins, administration totalitaire, gestion amatrice. Pire encore, les immeubles tombent en décrépitude et l’argent n’est pas là pour les travaux.

 

«Les gens ne veulent pas dépenser, affirme-t-il. Quand on parle de mettre de l’argent dans le fonds de prévoyance, ils nous répondent souvent: «Je ne serai pas là dans trois ans, dans cinq ans, alors pourquoi est-ce que j’y mettrais de l’argent?»

 

Depuis 1994, la loi oblige les copropriétaires à se constituer un fonds de réserve. Aux frais de condo, il faut ajouter 5 % pour les travaux futurs. Plusieurs ne le font pas et, en plus, on se rend compte que 5 %, ce n’est pas assez. La situation est explosive.

 

Des faillites à venir

Spécialiste en droit de la copropriété, l’avocat Yves Joli-Cœur connaît bien la situation au Québec et ailleurs.
«En France, il y a actuellement 300 000 lots appartements qui sont en faillite technique de copropriété», souligne-t-il. «Au Québec, ça s’en vient tranquillement. Il y a des immeubles où les gens ne sont plus capables de faire face aux charges.»

 

Quand les gens ne peuvent plus payer, l’immeuble tombe en ruine, les condos se déprécient et on peut même aller jusqu’à une vente en justice. Il n’y a pas encore de faillite au Québec, mais la menace est bien réelle.

 

«Lorsqu’on parle de faillite technique de copropriété, les gens ont toujours tendance à interpeller le gouvernement en disant: «Venez nous aider, venez nous sauver», ajoute Me Joli-Cœur. «Je considère qu’il serait anormal que tous les citoyens québécois aient à payer pour un type d’habitation.»

 

Avant d’en arriver là, il faudrait que l’acheteur ait accès au bilan de santé de l’immeuble pour être mieux armé face aux beaux discours des promoteurs immobiliers sur les frais de condos peu élevés.

 

Un rêve devenu cauchemar

Pour l’instant, plusieurs se sentent pris en otage dans l’immeuble. Il leur est impossible de vendre leur unité et 1400 $ par mois de frais de condo, ça gruge les économies.

 

«Ça me fait de la peine de ne pouvoir laisser mes économies en héritage à mes enfants, parce que je trouve qu’ils le méritent», se désole Marcel.

 

«Chaque fois que j’entre dans l’immeuble, je ne peux croire qu’on en soit rendu là. C’est comme irréel», termine Marie. «Autant c’était un rêve au départ, maintenant, c’est un cauchemar.»

 

En conclusion

Le cauchemar dont parle Marie, ce ne sont pas seulement des frais de condo beaucoup trop élevés. L'hiver dernier, quatre mois après la fin des travaux de rénovation, certains propriétaires ont subi d'importants dégâts d'eau. On peut imaginer leur découragement, mais ce n'était rien à côté de ce qui les attendait...