QUAND UN COPROPRIÉTAIRE POUSSE LE SYNDICAT À RECOURIR AUX SERVICES D'UN AVOCAT

 

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COUR DU QUÉBEC

«Division des petites créances»

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE QUÉBEC

LOCALITÉ DE QUÉBEC

«Chambre civile»

N°: 200-32-043327-070

DATE: 17 JUILLET 2008

SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES G. GRENIER [JG 1934]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU MESNIL

Demanderesse

c.

KELLY GAGNON

et

LISA DOMINIQUE SAMSON

Défendeurs

 

JUGEMENT

 

[1] La  demanderesse,  Syndicat   des   copropriétaires   du   Mesnil   (ci-après : « Syndicat ») qui administre la copropriété divise Les Manoirs du Mesnil enr. située dans l'arrondissement Charlesbourg à Québec, réclame aux défendeurs, monsieur Kelly Gagnon et madame Lisa Dominique Samson, le paiement de la somme de 596,06$ représentant les honoraires d'avocat qu'elle a dû débourser afin de les amener à respecter en tant que propriétaires d'une unité de copropriété divise, la déclaration de copropriété relativement aux revêtements de plancher en bois et l'accès par ses représentants à leur partie exclusive dans le cadre de l'accomplissement de ses responsabilités d'administrateur.

 

[2] Les défendeurs prétendent qu'ils n'ont pas à payer la somme réclamée car c'est à bon droit qu'ils se sont crus autorisés à mettre un plancher en bois et à refuser l'accès à leur partie exclusive aux représentants du Syndicat puisqu'ils abusaient selon eux de leur droit à l'accès aux parties exclusives.

 

[3] Les défendeurs ne pourront réussir dans leur contestation de la demande et ce, pour les raisons qui suivent.

 

[4] En vertu des articles 14.2.18 et 14.2.18.1 à 14.2.18.6 de la déclaration de copropriété insérés dans cette dernière en mars 2002, les défendeurs en tant que propriétaires d'une unité devaient demander l'autorisation au conseil d'administration avant de pouvoir procéder à la pose d'un revêtement de plancher en bois franc, ce qu'ils n'ont pas fait.

 

[5] Les défendeurs prétendent qu'ils ont discuté avec la responsable des services à la clientèle du gestionnaire de Les Manoirs du Mesnil enr., Gestion Immobilière Lafrance & Mathieu inc., madame Nathalie Lebel, qui leur aurait dit qu'il n'y avait pas de problème à ce qu'ils aillent de l'avant avec leur projet puisqu'il s'agissait d'un plancher flottant plutôt qu'un plancher fixe.

 

[6] Lors de son témoignage, madame Lebel qui s'occupe des relations avec les propriétaires de 2 500 unités de copropriété pour le compte de son employeur, a déclaré ne pas se souvenir de cette conversation. Elle a affirmé qu'il n'y a aucune différence au niveau de l'application de la déclaration de copropriété de Les Manoirs du Mesnil enr. – dont elle connaît le contenu – entre un plancher fixe et un plancher flottant et qu'elle ne peut avoir laissé entendre qu'il n'y avait pas de problème puisqu'il s'agissait d'un plancher flottant.

 

[7] Une fois qu'il eut été découvert par un représentant du Syndicat lors d'une visite reliée à un dégât d'eau que les défendeurs avaient posé un plancher en bois, sans autorisation, le président de la firme gestionnaire, monsieur Gérald Mathieu, et le superviseur sur place, monsieur Yvan Higgins, ont voulu inspecter le plancher afin d'établir s'il était conforme aux normes d'insonorisation prévues à la déclaration de copropriété, ce qui leur a été refusé par les défendeurs.

 

[8] Monsieur Mathieu, après plusieurs échanges épistolaires avec les défendeurs et quelques tentatives avortées afin de pénétrer dans leur partie exclusive, a dû faire intervenir un avocat, Me Raymond Carrier, qui a écrit aux défendeurs afin de leur rappeler l'étendue de leurs obligations légales à l'endroit du Syndicat, notamment l'obligation pour tout propriétaire de laisser le Syndicat inspecter le plancher (art. 14.2.18.4).

 

[9] Il a également été porté à leur attention que l'article 15.2.2 de la déclaration de copropriété faisait en sorte que le copropriétaire qui aggrave les charges communes par son fait supporte seul les frais et dépenses additionnelles à occasionner.

 

[10] Les services de Me Carrier ont coûté 596,06$ au Syndicat.

 

[11] Les parties après moult discussions en sont arrivées à une entente à l'amiable concernant le plancher installé qui pouvait être laissé en place à certaines conditions.

 

[12] Depuis, les défendeurs ont vendu leur unité de copropriété.

 

[13] Les défendeurs ont témoigné qu'ils étaient convaincus qu'ils avaient obtenu l'approbation du gestionnaire lorsqu'ils ont fait l'acquisition de leur unité en 2005. Ils ont interdit l'accès à leur partie exclusive aux représentants du Syndicat parce qu'ils trouvaient que monsieur Higgins avait été arrogant et que le Syndicat abusait de ses droits.

 

[14] Le 19 juin 2006, le Syndicat a mis les défendeurs en demeure de lui payer sans délai la somme de 596,06$.

 

[15] En vertu des règles édictées par le Code civil du Québec (C.c.Q.), toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages et la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui[1].

 

[16] La personne qui commet une telle faute est responsable du préjudice causé par cette faute et elle est tenue de réparer ce préjudice.

 

[17] La victime de la faute peut alors réclamer de l'auteur de la faute ayant causé le préjudice des dommages-intérêts en réparation dudit préjudice qui est une suite immédiate et directe de la faute [2].

 

[18] Le Syndicat, par l'entremise de son conseil d'administration et de son mandataire, le gestionnaire, dans le cadre des responsabilités qui sont les siennes en vertu du Code civil [3] et en vertu de la déclaration de copropriété [4], avait le droit de requérir l'approbation préalable par le conseil de la pose d'un revêtement de plancher en bois et d'inspecter le plancher.

 

[19] Les défendeurs ne pouvaient s'opposer à l'exercice de ces droits sans raison valable.

 

[20] En ce qui a trait à l'approbation qu'ils auraient obtenue de madame Lebel au nom du gestionnaire, aucune preuve prépondérante ne permet de retenir leur version des faits [5]. Quant à leur refus de laisser les représentants du Syndicat pénétrer dans leur partie exclusive, il ne reposait que sur leur volonté de ne pas collaborer face à ce qu'ils percevaient à tort comme étant des mauvaises intentions à leur endroit de la part du Syndicat.

 

[21] Malgré l'entente à l'amiable intervenue, les défendeurs par leur attitude ont tout de même commis une faute qui engendre leur responsabilité civile et l'obligation pour eux de réparer le préjudice pécuniaire causé représenté par le compte payé par le Syndicat d'un montant de 596,06$.

 

[22] De plus, par leur faute, ils ont aggravé les charges communes des copropriétaires. Ils sont tenus en vertu de l'article 15.2.2 de la déclaration de copropriété à supporter seuls ses charges aggravantes.

 

[23] Ils devront donc payer à la demanderesse la somme de 596,06$ avec les intérêts calculés au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du  Code civil du Québec à compter de la date de la demeure, soit le 19 juin 2006.

 

Par ces motifs, le Tribunal:

 

ACCUEILLE la demande;

 

CONDAMNE les  défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 596,06$ avec les intérêts calculés au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 19 juin 2006;

 

CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse les frais judiciaires de 110$.

 

CHARLES G. GRENIER, J.C.Q.

 

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[1] Code civil du Québec, art. 1457.

[2] Id., art. 1607.

[3] Id., art. 1080, 1084.

[4] Id., art. 1052.

[5] Id. art. 2803, 2804.

 

Source: www.jugements.qc.ca