LA VENTE D'UN CONDOMINIUM ET LES COMPLICATIONS CAUSÉES

PAR LE DÉFAUT DE PAIEMENT DES CHARGES COMMUNES

 

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COUR DU QUÉBEC

«Division des petites créances»

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

LOCALITÉ DE MONTRÉAL

«Chambre civile»

N°: 500-32-087098-044

DATE: 21 mai 2008

SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q.

TERESA PETTI

et

ANNA MARSILLO

c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 8590 PERRAS

 

JUGEMENT

 

[1] Teresa Petti et Anna Marsillo étaient propriétaires d'une unité dans la copropriété située au 8590 rue Perras à Montréal.

 

[2] Cette copropriété comprend sept unités. Mesdames Petti et Marsillo étaient propriétaires de l'unité no 7. De 1997 à octobre 2000, Mesdames Petti et Marsillo ont, à plusieurs reprises, fait défaut de payer les frais communs (D-2).

 

[3] En 2001, le Syndicat de la copropriété a enregistré une hypothèque légale sur l'unité de Mesdames Petti et Marsillo, afin d'obtenir le paiement d'arrérages de 781 $ plus les frais.

 

[4] Mesdames Petti et Marsillo ont vendu leur unité le 21 décembre 2001. Afin de fournir un titre clair à l'acheteur, les demanderesses ont dû payer au notaire instrumentant la somme de 3 467.09 $ que le Syndicat de la copropriété réclamait et qui est détaillée comme suit:

• Honoraires extrajudiciaires: 2 486.20 $

• Pénalité de retard: 708.62 $

• Intérêts: 154.17 $

• Contribution au fonds de réserve: 118.10 $

[5] Les demanderesses sont représentées aux fins des présentes par leurs époux respectifs. Elles réclament du Syndicat de la copropriété le remboursement de la somme de 3 467.09 $ qui aurait été payée sans droit, la somme de 98.42 $ qui représente leur part mensuelle des frais communs et qui aurait été payée en double au mois de décembre 2001, et des dommages au montant de 3 000 $.

 

[6] L'analyse des correspondances produites par les représentants de la copropriété (D-2) démontre que les demanderesses ont, à plusieurs reprises, omis de payer les frais communs de même que leur part financière à certains travaux et leur quote-part au fonds de réserve. Il n'est donc pas surprenant que les administrateurs de la copropriété se soient résignés à procéder à l'enregistrement d'une hypothèque légale le 2 février 2001.

 

[7] Les demanderesses ont effectué un paiement partiel de leur dette en février 2001. Cependant, elles ont refusé de payer la pénalité de 50% du total de ces charges (708.62 $) de même que les intérêts courus au taux de 24% l'an et les frais. Elles n'ont donc pu obtenir une quittance et mainlevée de l'hypothèque légale à ce moment.

 

[8] En décembre 2001, elles acceptent une offre d'achat de leur unité de copropriété. Elles doivent alors fournir des titres clairs et leur unité est toujours assujettie à l'hypothèque légale. Pour obtenir la mainlevée de l'hypothèque, elles doivent verser la somme de 3 467.09 $, tel qu'il appert de la lettre de Me Julie Thérien (P-3).

 

[9] Pour récupérer les sommes payées au Syndicat de la copropriété, les demanderesses doivent prouver que le Syndicat des copropriétaires n'était pas en droit de les réclamer. Or, cette preuve n'a pas été faite.

 

[10] L'article XII.1 de la Déclaration de copropriété (P-1) prévoit que chaque copropriétaire doit assumer sa part des dépenses communes dans une proportion identique à la proportion attribuée à sa fraction.

 

[11] L'article XII.3.2 prévoit que la quote-part des copropriétaires pour les dépenses communes et la quote-part pour le fonds de réserve, doivent être payées à chaque mois.

 

[12] L'article XII.5.1 prévoit que les administrateurs doivent prendre toutes les mesures nécessaires pour que chaque copropriétaire paie promptement les charges communes et la contribution mensuelle de même que toute autre somme qui pourrait être due.

 

[13] L'article XII.5.3 prévoit que les arrérages des paiements requis en vertu des dispositions de la Déclaration de copropriété pourront porter intérêt au taux fixé de temps à autre par les administrateurs, qui pourront de plus fixer et imposer une pénalité forfaitaire additionnelle, qu'ils pourront de temps à autre déterminer par règlement.

 

[14] L'article XII.5.4 prévoit qu'en plus des recours et du «privilège» prévu par la loi ou la Déclaration de copropriété, les administrateurs peuvent intenter des procédures légales pour contraindre le copropriétaire à payer les sommes qu'il doit. Ils peuvent ajouter à toute somme due les frais d'action, incluant des honoraires extrajudiciaires.

 

[15] Par résolution adoptée à l'unanimité lors d'une réunion spéciale tenue le 21 novembre 2000, les administrateurs de la copropriété ont décidé d'imputer des frais d'intérêts annuels de 24% aux comptes en souffrance et aux retards de versement des charges communes et des contributions au fonds de réserve. Les administrateurs ont aussi décidé d'imposer une pénalité représentant la moitié des frais impayés, excluant les frais d'intérêts, et ce dès qu'un retard est constaté.

 

[16] Les demanderesses n'ont pas prouvé que cette assemblée n'a pas été régulièrement convoquée et tenue. Aucune procédure n'a été entreprise pour contester la décision des administrateurs imposant des pénalités et des intérêts aux frais impayés par un copropriétaire. La résolution adoptée le 21 novembre 2000 est présumée valide. Le Syndicat de la copropriété est en droit de réclamer des demanderesses les arrérages de frais communs, la quote-part au fonds de réserve, les pénalités, les intérêts et les frais juridiques encourus pour récupérer ces sommes. Les demanderesses ne sont pas justifiées d'en réclamer le remboursement.

 

[17] Ceci étant établi, il est inutile de traiter de la réclamation en dommages des demanderesses.

 

[18] En ce qui concerne la réclamation de 98.42 $ qui aurait été payée en double, les demanderesses ont produit deux chèques pour ce montant. Les demanderesses auraient volontairement payé ce montant en double pour prouver la mauvaise gestion du Syndicat. Les administrateurs du Syndicat ont représenté que les frais communs sont payables en versements mensuels égaux et que la production de deux chèques au même montant ne prouve rien. Les demanderesses n'ont pas prouvé que les sommes qu'elles ont volontairement payées n'ont pas compensé leur dette envers le Syndicat. Au contraire, à cette date, les demanderesses étaient toujours endettées envers le Syndicat de la copropriété.

 

[19] Pour les 118.10 $ de contribution au fonds de réserve payé lors de la vente de l'unité par le notaire, les demanderesses ont allégué que ce montant avait déjà été payé par chèque au Syndicat en mars 2001 (P-3). Or, après une analyse détaillée des correspondances échangées entre les parties, il appert que ce paiement de mars 2001 vise un arrérage de la moitié de leur quote-part due en novembre 2000. Le deuxième versement de 118.10 $ était dû en mai 2001 et les demanderesses n'ont pas produit de preuve de paiement de cette portion de leur quote-part.

 

[20] POUR CES MOTIFS, le Tribunal:

 

[21] REJETTE la demande de Teresa Petti et Anna Marsillo;

 

[22] AVEC les frais judiciaires de 133 $.

 

MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q

 

Source: www.jugements.qc.ca